Если вы ищете квартиру, все услуги на сайте бесплатные
Выгодные предложения
Показать квартиры по станции метро


1-комн.кв. — 55 000 pуб. 23.08.17 14:28
Елена+7 903 715-80-80+7 903 715-80-80
Парк победы
2-комн.кв. — 65 000 pуб. 27.06.17 14:31
Денис +7 926 921-70-05
комната — 15 000 pуб. 17.07.17 09:03
Ольга+7 926 522-47-27+7 926 522-47-27
Текстильщики
комната — 15 000 pуб. 01.05.17 18:21
Тогобицкий Евгений+7 926 933-94-92+7 926 933-73-34
Павелецкая
1-комн.кв. — 25 000 pуб. 15.04.17 16:46
Business Leader+7 926 481-31-45
Перово
3-комн.кв. — 50 000 pуб. 01.05.17 17:59
Global Price Realty+79269339492
Бабушкинская
1-комн.кв. — 26 000 pуб. 01.05.17 19:06
СИТИ Недвижимость +7 926 211-47-72
Кузьминки
Лучшие агенты
Нет фотографии
82126953496
Рейтинг на сайте: 107
Traceeo
89992413457
Рейтинг на сайте: 103
Евгений
+7 964 646-24-43
Рейтинг на сайте: 102
DanielChelF
88863575951
Рейтинг на сайте: 101
DavidAcesy
84195389183
Рейтинг на сайте: 101

Как подготовить документы?

Для заключения сделки аренды/найма жилого помещения требуются следующие документы:
• документы, удостоверяющие личность наймодателя и его право сдавать жилое помещение в аренду / внаем;
• документы, удостоверяющие личность нанимателя;
• составленный в письменной форме договор аренды/найма жилого помещения.

Участвуя в совершении сделки найма, вполне можно обойтись без каких-либо официальных документов. Однако и риэлторы, и имеющие опыт участники сделок настоятельно рекомендуют составлять договор найма, который служит гарантией соблюдения прав как собственников, так и нанимателей жилья.

Пояснение. В российском законодательстве различаются следующие виды договоров: если юридическое лицо нанимает жилое помещение, то заключается договор аренды; если физическое лицо, то – договор найма жилого помещения. Договор найма жилого помещения – договор, который заключается между собственником квартиры и квартиросъемщиком. В случае, если квартира не находится в собственности наймодателя, заключается договор поднайма.

 В договоре найма должны быть поименно обозначены (полностью указываются паспортные данные) стороны сделки – наймодатель и наниматель, а также все лица, которые будут проживать в квартире.

Пояснение. Согласно Гражданскому кодексу РФ, в договоре найма жилого помещения должны быть указаны граждане, которые будут постоянно проживать в этом жилом помещении вместе с нанимателем. В противном случае вселение этих граждан будет возможно только с согласия наймодателя и нанимателя, с соблюдением нормы жилой площади на одного человека.



Таким образом, при заключении сделки необходимо наличие паспортов, удостоверяющих личность наймодателя, нанимателя и паспортные данные всех будущих жильцов. Кроме паспорта, наймодатель должен предоставить:

• Правоустанавливающие документы на квартиру, оформленные в соответствии с действующим законодательством. Это может быть свидетельство о государственной регистрации права собственности (бланк голубого цвета с водяными знаками), либо договор купли-продажи, мены, дарения, деления долей, свидетельство о праве на наследство по закону и по завещанию.

• Доверенность, в случае если договор найма подписывает представитель наймодателя. Особое внимание уделяется кругу его полномочий: имеет ли он право подписывать договор найма, получать арендную плату и пр.

• В случае, если наймодателем является несовершеннолетний, должно быть оформлено разрешение органов опеки и попечительства, которое выдается органами местного самоуправления.

• Если квартирой владеют несколько физических лиц на правах долевой собственности, наймодатель должен предоставить доверенности всех собственников квартиры на сдачу ее внаем.

• Если квартирой владеют несколько физических лиц на правах общей совместной собственности (доли собственности не выделены), оформляется нотариально удостоверенное согласие всех собственников квартиры на совершение сделки.

Пояснение. Для сдачи квартиры внаем при наличии нескольких собственников возможны варианты:

- Получение от одного собственника доверенности на другого собственника, с правом сдачи его доли внаем и получения денежных средств по всем заключенным договорам найма.

- Подписание обоими собственниками договора безвозмездного пользования частью квартиры, по которому один собственник безвозмездно передает свою долю другому собственнику с правом сдачи указанной доли в аренду и получения денежных средств. 

-  Лучший вариант – наличие доверенности и договора безвозмездного пользования. 

-  Подписание договора найма обоими собственниками. В данном случае доход будет делиться на двоих, и каждый из собственников будет должен задекларировать свой доход и уплатить с него налог на доходы физического лица.

В договоре найма нужно отразить все существенные условия сделки: характеристики самого жилого помещения (адрес, площадь, количество комнат), размер и порядок оплаты арендной платы и дополнительных платежей, срок сдачи внаем квартиры, общее техническое состояние жилья.

Если наймодатель при совершении сделки найма пользуется риэлторскими услугами, то составлением договора найма занимается риэлтор. В противном случае наймодатель составляет договор найма собственными силами.


Особое внимание необходимо уделить следующим пунктам:

• предмет договора;

• адрес квартиры/комнаты, ее размеры;

• реквизиты сторон сделки (нанимателя и наймодателя) – фамилии, имена, отчества, паспортные данные, регистрация по месту жительства;

• ссылка на документ, подтверждающий право наймодателя на жилплощадь;

• сведения о жильцах, получивших право на проживание в сдаваемом внаем помещении: о нанимателе, членах его семьи или других лицах;

• размер и порядок внесения арендной платы и дополнительных платежей (залог, оплата коммунальных услуг, телефона, порядок внесения и возврата залога);

• величина залоговой суммы и способы её использования;

• штрафные санкции в случае нарушения условий договора;

• условия возможного расторжения договора найма;

• ответственность сторон;

• срок сдачи внаем квартиры и порядок продления договора найма;

• дата подписания документа;

• акт приема-передачи квартиры, а также опись находящегося в ней имущества.


Пояснение. Согласно Гражданскому кодексу РФ, предметом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Таким образом, внаем могут сдаваться изолированные жилые помещения, состоящие из квартиры, либо одной или нескольких комнат. В то же время, не могут быть самостоятельным объектом договора найма жилья часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), а также подсобные помещения (кухня, коридоры, кладовые и т.п.).

Отдельной строкой в договоре прописывается арендная плата, порядок ее внесения, а также срок, в течение которого она не может быть изменена.

Пояснение. Согласно Гражданскому кодексу РФ, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год.

Арендная плата – фиксированная сумма, привязанная к какой-либо валюте. В большинстве случаев заключается рублевый договор. В случае указания арендной платы в иностранной валюте рекомендуется добавление фразы «по курсу Центрального банка России на день оплаты», иначе сумма оплаты будет варьироваться в зависимости от котировок валют.

Также немаловажным моментом является вопрос получения арендной платы. Обычно передача денег осуществляется владельцу квартиры. Если квартира находится в собственности нескольких лиц, то в договоре можно указать, кому из них наниматель вправе передавать деньги.

Как правило, с нанимателя при подписании договора найма помимо арендной платы за первый месяц проживания взимается страховой депозит – залоговая сумма в размере месячной арендной ставки (или двух), которая передается собственнику квартиры на случай возможного нанесения ущерба квартире.

В договоре найма следует указать предметы, за которые берется залог (ремонт, мебель, неоплата аренды, разговоры по междугородней связи, досрочное расторжение договора), а также условия его возврата. На практике в большинстве случаев, если за период проживания в съемной квартире наниматель не наносит имуществу никакого ущерба, страховой депозит возвращается, либо засчитывается за последний месяц арендной платы. Особого внимания заслуживает пункт «Ответственность сторон». Наниматель должен гарантировать сохранность квартиры, своевременное внесение арендной платы, а по истечении срока аренды квартиры освободить помещение и вернуть имущество целым. Кроме того, без согласия наймодателя квартиросъемщик не вправе сдавать жилье в поднаем и производить ремонт или перепланировку.

Со своей стороны, владелец квартиры должен в срок предоставить квартиру нанимателю в состоянии, пригодном для проживания. За незапланированное досрочное выселение наниматель вправе (прописав это в договоре найма) потребовать с наймодателя штраф размером в одну или две месячные арендные платы.

Минимальный срок, на который заключается договор найма жилого помещения – 1 месяц, максимальное его значение не ограничено. Как правило, договор найма заключается на один год. Впоследствии возможно его продление на существующих или новых условиях. Чаще всего участники сделки вносят изменения в пункт договора о размере арендной платы.

Кроме того, в договоре найма должны быть указаны сроки и условия заезда нанимателя и освобождения им квартиры, возможность содержания домашних животных, время и периодичность посещения квартиры собственником и наличие у него дополнительных ключей, условия досрочного расторжения договора.

Пояснение. Согласно Гражданскому Кодексу РФ, существует всего несколько возможных причин для расторжения договора наймодателем, причем только через суд: шестимесячная неоплата аренды, несоблюдение условий проживания, использование квартиры не по назначению, порча имущества. Помимо этого, договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по инициативе любой стороны договора, если помещение стало непригодным для проживания.

По инициативе нанимателя (и с согласия других граждан, проживающих с ним) договор найма может быть расторгнут в любое время, но при условии письменного предупреждения наймодателя за три месяца. На практике в большинстве случаев стороны прописывают в договоре найма меньший срок – один или два месяца.

В договоре найма прописывается порядок посещения квартиры наймодателем. Обычная практика такова: собственник посещает квартиру один раз в месяц, заранее предупредив нанимателя по телефону о своем визите. На период найма на квартиросъемщика переходит право неприкосновенности жилища, то есть он имеет право требовать от собственника не приходить без предупреждения, а также когда в квартире никого нет.

Перечень и характеристики имущества, находящегося в жилом помещении, вносятся в договор или оформляются отдельным актом приема-передачи, который является неотъемлемой частью договора найма и содержит описание всех находящихся в квартире предметов (марки, год выпуска, состояние). Идеальный вариант – приложить к договору фотографии квартиры и предметов интерьера.

Как наймодатель, так и наниматель заинтересованы в составлении описи сдаваемого внаем имущества. Владелец квартиры получает гарантию, что за порчу материальных ценностей ему возместят убытки; условия и порядок возмещения желательно указать в договоре найма. Наниматель застраховывает себя от необоснованных претензий.

Указание других условий в договоре найма не обязательно, однако оно поможет снять возможные спорные вопросы в будущем. Поэтому при составлении договора рекомендуется учесть максимум деталей.

Посмотреть пример договора аренды

Другие статьи